土地供应这一新政,将对楼市产生深远影响

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近日,国土资源部部长姜大明指出,中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。宅基地“三权分置”成为社会关注的热点话题,那么,宅基地“三权分置”对房地产市场会有什么影响呢?

根据中国的土地管理法,中国的土地制度是城乡二元结构,即城镇土地归国家所有,农村土地归集体所有。二十世纪90年代以后,中国进行的住房制度改革只是针对城镇住房制度进行的改革,并不涉及农村的住宅制度。城镇住宅制度由过去的低租金福利制向住宅商品化推进。目前,大家已经接受了把城镇住房作为商品进行买卖。房改后,房价不断上涨,也使城镇居民的住宅资产性收入不断增加,获得感不断增强。

对于农村而言,农民是通过宅基地来获得住宅用地的。所以,农村宅基地涉及农民的切身利益,是农民安身立命的根本,既关系农村社会稳定,也关系到社会经济发展全局,历来是党和国家关注的重点。党的十八大报告就指出,要依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权;党的十八届三中全会提出,要赋予农民更多财产权利;国家“十二五”规划指出,要完善农村集体经营性建设用地流转和宅基地管理机制;国家“十三五”规划又指出,要维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,并支持引导依法自愿有偿转让、激活农村要素资源,增加农民财产性收入。党的十九大报告指出,农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题,必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重。要深化农村集体产权制度改革,保障农民财产权益。

宅基地作为农民的生活必需品,历来执行的是一户一宅制度。随着城镇化步伐的不断加快,很多农民进城务工,使不少农宅出现闲置。根据北京市农研中心2014年对北京6个山区区县的32个村开展的调研结果显示,26个村有闲置农宅,闲置宅基地面积占到5.3%。随着城市化的加速,闲置宅基地有增加之势。如何促进宅基地有效流转,让闲置宅基地发挥其应有作用,又能增加农民财产性收入,确实值得引起关注。

笔者认为,未来根据宅基地“三权分置”的原则,有望赋予宅基地更多的权利,包括适当放宽宅基地的使用权的流转,允许宅基地或农宅与城镇住宅土地与住宅一样可以进行抵押,获得贷款融资;进行出租用于居住,或发展农家院旅游等,提升宅基地和农宅的价值,使农民获得一定收益,增加农民的财产性收入。

把更多的宅基地充分利用起来发展租赁市场,也会增加房地产市场中的住房供应,既是贯彻十九大“多主体供应、多渠道保障”精神的重要举措,也是建立租购并举住房制度的应有之义。

农宅一般租金较低,低成本租赁住房供应的增加,会降低城市住宅租金水平;高房价下租房划算,随着租售并举制度的建立,对承租人不断赋权,会使更多的人选择租房居住,进而会减少买房的需求,对平抑房价,促进房地产市场平稳健康发展起到应有的作用。

区位、区位、区位,是房地产的至理名言。宅基地三权分置对于住房供不应求的大中城市意义更加重大。因为,这些城市人口众多,有大量的外来人口,有大量的住房租赁需求。

未来大量的集体建设用地上的租赁住房也将不断增加,北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。集体建设用地可以直接入市,不需要再经过政府征地、土地招拍挂等程序,将大大降低土地及其建房的成本,对平抑房价起到一定作用。

随着租购并举住房制度的建立,随着集体建设用地及宅基地上租赁住房供应的不断增加,在人口净流入不断增加的大城市住房市场供求关系有望实现平衡,房价波动幅度也将越来越窄。

(赵秀池,北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授,海外网专栏作者)

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